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求吉林快3源码开源之家,南京地王调查:开发商高价拿地咽苦果 项目陷定价困境

求吉林快3源码开源之家,南京地王调查:开发商高价拿地咽苦果 项目陷定价困境
2019-09-25 02:36:10 财联社

南京(楼盘)地王调查:开发商高价拿地“咽苦果”多项目陷定价困境

财联社(南京,记者王海春)讯,作为南京史上楼面单价最贵的地王项目,葛洲坝(600068,股吧)南京中国府拿地逾三年仍未入市。

求吉林快3源码开源之家9月22日,记者在该项目现场看到,五栋高层住宅正在施工中,其中一栋已结构封顶,仍有建筑进行主体施工。面对邺城路一侧的入口处,售楼处门庭已建好并有保安在岗厅驻守,但大门处于关闭状态。

而该项目迟迟未入市的背后,折射出昔日地王在“限价”政策、市场降温双重压力下的尴尬处境。2016年楼市快速走高时,热点城市频频拍出地王,南京则成为当年地王数量最多的城市之一。

日前,财联社记者赴南京对多个地王项目展开实地调查,发现这些地王大多遭遇定价难题。出于以“时间换空间”的考虑,不少地王项目无论在开发还是销售环节,均念起了“拖字诀”。

求吉林快3源码开源之家业内人士指出,开发商之所以采取拖延策略、拿了地王又不敢退地有多重考虑:退地除在土地出让金方面会有损失,还可能对后续拍地及开发建设产生影响。一般情况下,开发商只能吞下高价拿地的“苦果”。

单价地王三年未入市

2016年5月,葛洲坝地产以32.8亿元的价格竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地,超过4.52万元/平方米的楼面价,成为南京史上单价最贵的地王。迄今为止,这一纪录仍未被打破。

因土地成本高企,该项目获得审批的销售价格成为影响其利润的最关键因素。如参照周边新房售价,该项目很可能面临亏损;若获批售价超过6万元/平方米,则可能刚刚打平成本,并成为南京今年在售新房最贵的项目之一;如销售单价接近7万元,将创下南京今年新房销售单价的最高纪录。

“目前只是预约看房,预计今年四季度会首次开盘。”葛洲坝南京中国府一位销售人员向记者表示。

求吉林快3源码开源之家据了解,该楼盘看房前需要预约,并对意向客户进行300万元的验资,验资事项包括股票、债券、证券或者理财产品等金融资产,不动产则不在验资范围内。如果不能在现场向售楼处人员提供验资证明,即使事先预约,也不能参加看房活动。

“按楼板价进行最保守的估算,其最小户型(约190平方米)的售价也要超过1000万元。与上千万元的房款相比,300万元的验资的确只是初级门槛。”南京一家房产机构研究员说。

求吉林快3源码开源之家其实葛洲坝南京中国府是一个体量并不算太大的项目,总建筑面积约11.1万平方米,由五栋高层住宅和一层会所组成。

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南京单价最高地王“葛洲坝南京中国府”,预计在今年第四季度开盘

“我们最好奇的是,这个南京单价最贵的地王项目,会以什么价格销售。求吉林快3源码开源之家”紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑小区居民向记者表示。

对此,中指院一位分析师告诉记者,“受限价政策影响,周边新房拿到的销售审批价约4.5万元/平方米左右,刚好接近中国府项目楼板价。求吉林快3源码开源之家不过项目周边二手房售价5万元/平方米左右,贵一些的6万元/平方米。一、二手房价格的倒挂,使得区域内新盘一房难求。如果以4.5万元/平方米的价格来销售,开发商一定是亏本的。”

求吉林快3源码开源之家就葛洲坝中国府的售价,南京业内有一种预期,认为其售价或在每平方米5.8万—6万元左右。此外南京业内还有另一个风传版本,称其价格可能会在每平方米6.8万—7万元左右。

“今年南京获批的售价较高的项目,是位于中心城区的别墅项目状元府,售价约6.2万元/平方米。如中国府售价接近7万元/平方米,将是南京近几年获得审批价格最高的新盘。”上述中指院分析师指出。

对于项目售价,葛洲坝南京中国府销售人员向记者表示,项目在内部的确有自己期望的价格,但能否以预期价格销售,还要以相关部门最终审批的结果为准。

“以土地成本价来看,恐怕即使达不到预期价格,应该也不会太低。”这位销售人员补充道。

遭遇定价难题

南京史上最贵单价地王项目即将上市,之所以成为近期市场关注的焦点,其背后折射出不少地王遭遇的定价难题。

葛洲坝拍出地王的前后,南京曾产生一批高地价项目。而在今年,南京的城中、江心洲又拍出了几块新的区域地王。

财联社记者在南京实地走访了2016年以来近十个地王项目,多个楼盘销售人员及施工人员向记者表示,除开发商自身资金因素外,高地价楼盘的开发和销售进度,很大程度受到售价的影响。今年获得审批新盘的价格都不算高,几个区域地王在售价上并未取得太大突破。

在升龙桃花园著一位销售经理看来,葛洲坝中国府如何定价,可能会成为未来一段时间南京楼市行情的风向标。

“业内传出不同的销售价格版本。如近7万元的售价得以实现,将成为楼市价格一个重要标杆。接下来有一批楼盘即将上市,其它正在销售或及即将上市的项目,会以其作为重要坐标进行定价并制定相应销售策略。”上述销售经理告诉记者。

除葛洲坝拍出的地王,2016年1月上海建工(600170,股吧)以64.8亿元竞得河西中部G68地块,4.25万元/平方米的楼面价,使其成为河西地区也是南京市场单价第二高的地王项目。

如今,逾3年半时间已过去。记者日前实地走访上海(楼盘)建工南京地王项目“海玥万物”时,在项目标号为3的门外看到,靠近3号门的一栋房子才刚刚建起几层。

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2016年南京单价第二高的地王项目“海玥万物”,拿地逾三年半仍在建设

此外,在2016年包括电建、中建、保利、万科、联发、银城、融信、鲁能等房企,先后在南京的河西、桥北、六合、江宁、仙林、高新区、尧化门等区域,拍下了区域地王或高价地块。财联社记者在调查中发现,这些项目有的已经是现房,有的仍在建设中。

“在严格的调控政策下,2016年南京拍出的这一波地王面临相似的命题:什么时候卖,更关键的,是以什么价格卖。”上述中指院分析师在接受记者采访时表示,葛洲坝中国府的售价如果有新突破,对市场将产生或明或暗的传导效应,这种传导不仅对单个楼盘,还将对几年前一批地王项目产生影响。

南京星河国际一位销售经理也向记者指出,葛洲坝中国府项目的售价,对其它楼盘,尤其是地王项目接下来的走向,有着示范意义。

“不仅周边二手房价格可能会上扬,市场可能会产生这样的预期:单价最贵地王项目售价有所突破,其它地王的价格也可能有所突破,接下来地王项目如果陆续上市,新房的价格可能会逐渐上扬。周边楼盘价格如果都上调了,自己楼盘的售价,有什么理由保持不动呢?”上述星河国际销售经理反问。

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2017年南京城北地王项目“星河国际”,一期销售基本结束,正在开发G17地块

多个地王面临困境

一边受制于高地价成本,另一边被限价卡了脖子,如果售价达不到预期水平,高地价项目往往会放缓开发及销售速度。“拖字决”,成为地王项目开发商普遍使用的策略。

在南京业内,中国府与海玥万物这两个单价第一和第二的地王项目,被称为“难兄难弟”。

记者在现场走访时,紧邻葛洲坝中国府的和熙臻苑多位居民告诉记者,中国府项目2017年4月就开始动工了,到现在已建设了近两年半。按目前的速度,三年也未必能开发完。

事实上,使用拖延策略的不只一个地王项目,海玥万物、星河国际等均在不同程度上被指使用了该策略。

财联社记者在海玥万物项目现场四周看到,项目部分主体正在施工中,但靠近黄山路一侧的几栋建筑仍处于打地基阶段。

海玥万物施工人员告诉记者,项目2017年开始建设,已经开发了两年多,还未进入结构封顶。而在海玥万物围墙外的施工铭牌则显示,项目预计到2021年才能竣工。

克而瑞一位分析师指出,除放慢开发速度,放缓销售速度是地王项目减缓压力的另一种方式。

“如果地价过高,实在算不过账,开发工期能拖则拖,销售也是一再拖延。因担心被指囤地,房企往往会采取慢开发、慢销售策略。这样做的一个目的,是用时间换取价格空间,等待今后市场价格走高。”上述分析师表示。

位于栖霞区尧化街道翠林北路西的栖霞鲁能公馆,被认为是以“时间换空间”的案例之一。

2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块,约2万元/平方米楼板价,使其成为该区域地价最高的项目。经过三年的开发,该楼盘已基本是现房,不过目前仍未进行销售。

栖霞鲁能公馆销售人员向财联社记者表示,楼盘很快就可以入住,最快预计明年上半年就可以交房。

“我们预计国庆后公开售楼处,11月开盘。目前价格还没有拿到,但可参考周边二手房价格,目前在2.6万元/平方米至3万元/平方米左右。我们能拿到的审批售价,预计差不多在这个区间。”上述栖霞鲁能公馆销售人员说。

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南京城中新地王“栖建建设G17地块”,楼面单价约3.91万元/平方米,暂未开发

与鲁能旗下项目相比,金辉地产在南京江北拍的地王项目,因楼板价每平方米贵了几千元,不得不面对更大的压力。

2017年2月,金辉地产经过38轮竞拍触及最高限价,以2.3万元/平方米的楼板价竞得南京江浦G102地块。该地块也成为南京江北地区单价最高的地块,当时业内预测项目未来的售价在3万元/平方米左右。

然而2018年年底金辉白马云著项目开盘,获得的销售许可均价约2.73万元/平方米;目前在售的一号楼销售均价约2.67万元/平方米。业内人士认为,加上建安、财务及人力等综合成本,目前该项目似有亏本销售之嫌。

南京一家房产机构分析师告诉记者,有不少地王或高地价项目已是现房,但目前仍没有销售计划,很大程度上是因为价格未达到预期。

“对地王项目来说,售价如果不上去,在开发和销售环节不得不采取拖延的方式,以消化地价成本过高的问题。”中指院一位分析师说。

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江心洲地王“荣盛G08地块”,楼面单价约3.2万平方米,正平整土地

(责任编辑:林志愿)